Nekustamā īpašuma iegāde: Būtiskākie juridiskie aspekti un jaunais princips "parāds seko īpašumam"
Nekustamā īpašuma iegāde ir viens no nozīmīgākajiem un finansiāli ietilpīgākajiem lēmumiem daudzu cilvēku un uzņēmumu dzīvē. Lai gan šis process var būt aizraujošs, tas ir saistīts ar būtiskiem juridiskiem riskiem, kas var radīt neparedzētas sekas un finansiālus zaudējumus. Pēdējos gados Latvijas tiesiskajā regulējumā ir ieviestas būtiskas izmaiņas, kas vēl vairāk pastiprina nepieciešamību pēc rūpīgas juridiskās pārbaudes pirms darījuma slēgšanas. Viena no svarīgākajām izmaiņām ir principa “parāds seko īpašumam” nostiprināšana attiecībā uz nekustamā īpašuma nodokļa parādiem.
Šajā rakstā apskatīsim galvenos soļus, kas jāveic, iegādājoties nekustamo īpašumu, un detalizēti izskaidrosim, ko jaunais regulējums nozīmē pircējam.
Pirms pirkuma līguma parakstīšanas un īpaši pirms jebkādas naudas (rokasnaudas vai pilnas pirkuma maksas) samaksas ir obligāti jāveic vispusīga īpašuma juridiskā pārbaude (Due Diligence), kas būs Jūsu drošības pamats.
a) Zemesgrāmatas datu analīze. Zemesgrāmata ir galvenais publiskais reģistrs, kas apliecina īpašumtiesības. Ikvienam ir tiesības iepazīties ar Zemesgrāmatas nodalījumu. Pārbaudot datus, īpaša uzmanība jāpievērš:
- Iedaļai “Īpašnieks”: Jāpārliecinās, ka persona, kas uzdodas par pārdevēju, ir vienīgais un likumīgais īpašnieks. Ja ir vairāki kopīpašnieki, darījumam būs nepieciešama visu piekrišana.
- II iedaļai “Nekustamā īpašuma sastāvs, apgrūtinājumi un aprobežojumi”: Šeit tiek reģistrēti ceļa servitūti, nomas un īres līgumi. Jāpārliecinās, vai īpašumam nav apgrūtinājumu, kas varētu traucēt tā izmantošanu nākotnē (piemēram, mūža lietojuma tiesības par labu trešajai personai).
- IV iedaļai “Nodrošinājumi un aizliegumi”: Šī ir kritiskākā sadaļa. Šeit tiek reģistrētas hipotēkas (ķīlas): Ja īpašums ir ieķīlāts, tas nozīmē, ka tas kalpo par nodrošinājumu kādai parādsaistībai. Lai īpašumu iegūtu bez apgrūtinājumiem, nepieciešams saņemt ķīlas ņēmēja (parasti – bankas) piekrišanu dzēst hipotēku pēc pirkuma maksas saņemšanas. Tāpat, šeit tiek reģistrētas aizlieguma atzīmes: Tās norāda, ka īpašniekam ir aizliegts atsavināt (pārdot, dāvināt) īpašumu bez kreditora vai tiesu izpildītāja piekrišanas. Šādas atzīmes esamība ir "sarkanais karogs" un prasa tūlītēju un rūpīgu izpēti.
b) Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas un Kadastra informācijas sistēmas datu salīdzināšana
Jāpārliecinās, ka dati abās sistēmās sakrīt. Kadastra informācijas sistēmā (www.kadastrs.lv) var pārbaudīt īpašuma robežas, ēku statusu (vai visas redzamās būves ir reģistrētas un likumīgas), apgrūtinājumus un citu tehnisku informāciju. Jebkādas neatbilstības, piemēram, nereģistrēta ēka vai kļūdains zemes platības apzīmējums, nākotnē var radīt problēmas.
c) Jaunais regulējums: Princips “parāds seko īpašumam”
Saeimā 19. jūnijā galīgajā lasījumā pieņemtie grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā nosaka, ka par dzīvokļa parādiem atbildīgs būs tā jaunais īpašnieks. Tādējādi praksē tiek ieviests princips, ka “parāds seko dzīvoklim”.
Ieviešot šo principu, jaunajam dzīvokļa īpašniekam būs jānomaksā dzīvokļa parāds par komunālajiem pakalpojumiem, mājas pārvaldīšanas izdevumiem, iemaksām uzkrājumu fondā, kā arī parāds par zemes likumiskās lietošanas tiesībām. Parādi uz jaunajiem dzīvokļu īpašniekiem pāries par periodu, kas nav ilgāks par trīs gadiem pirms dzīvokļa iegādes savā īpašumā. Savukārt par vecākiem parādiem atbildīgs būs tas dzīvokļa īpašnieks, kurš attiecīgos maksājumus nebūs veicis.
Ko tas nozīmē praksē? Ja iepriekšējais īpašnieks nav nomaksājis apsaimniekošanas un komunālo maksājumu parādus, pienākums segt šos parādus pāriet jaunajam īpašniekam.
Rīcības plāns pircējam: Kā sevi pasargāt? Lai izvairītos no nepatīkamiem pārsteigumiem, pircējam ir proaktīvi jārīkojas:
1. Pieprasiet iepriekšējam īpašniekam mājas apsaimniekotāja izsniegtu izziņu par parādu esamību, neesamību vai apmēru.
2. Pieprasiet pašvaldības izziņu par nekustamā īpašuma nodokļa parāda neesamību. Šis ir kļuvis par obligātu soli. Izziņai ir jābūt izsniegtai uz pēc iespējas nesenāku datumu, ideālā gadījumā – tieši pirms darījuma slēgšanas. Neuzticieties vārdiskiem apgalvojumiem vai novecojušiem dokumentiem.
3. Iekļaujiet pirkuma līgumā detalizētus apliecinājumus un garantijas. Līgumā pārdevējam ir jāapliecina, ka uz darījuma brīdi nav nekādu, ar īpašumu saistītu maksājumu parādu. Papildus ir jāparedz pārdevēja pienākums kompensēt pircējam visus zaudējumus, kas varētu rasties, ja pēc darījuma atklātos kādi līdz šim slēpti parādi.
4. Apsveriet aizturējuma summas mehānismu. Drošs risinājums ir pirkuma līgumā paredzēt, ka daļa no pirkuma maksas (piemēram, 5-10%) tiek aizturēta un izmaksāta pārdevējam tikai pēc tam, kad jaunais īpašnieks ir reģistrējis īpašumtiesības Zemesgrāmatā un ir pilnīga pārliecība, ka nekādi parādi nav "parādījušies".
Nekustamā īpašuma iegāde ir kļuvusi juridiski sarežģītāka, un princips "parāds seko īpašumam" uzliek pircējam papildu atbildību un pienākumu veikt skrupulozu pārbaudi. Paļaušanās uz veiksmi vai pārdevēja godaprātu var novest pie nopietniem finansiāliem zaudējumiem.
Profesionāla juridiskā palīdzība šajā procesā nav lieka greznība, bet gan nepieciešamība, kas nodrošina Jūsu darījuma drošību un pasargā Jūsu intereses ilgtermiņā. Mūsu biroja pieredzējušie juristi nekustamo īpašumu jomā palīdzēs veikt pilnu juridisko pārbaudi, sagatavos juridiski korektu un Jūsu intereses aizsargājošu pirkuma līgumu, kā arī pārstāvēs Jūs sarunās ar pārdevēju un kredītiestādēm.
Sazinieties ar mums, lai saņemtu konsultāciju un nodrošinātu, ka Jūsu sapnis par jaunu īpašumu nekļūst par juridisku murgu.
