Kādas juridiskās nianses jāņem vērā, pārdodot savu nekustamo īpašumu

2025. gada 11. jūlijs

Nekustamā īpašuma pārdošana ir viens no apjomīgākajiem un finansiāli nozīmīgākajiem darījumiem, ko cilvēks veic savas dzīves laikā. Lai gan process var šķist vienkāršs – atrast pircēju, vienoties par cenu un saņemt naudu – realitātē tas ietver virkni juridisku darbību un nosacījumu, kuru neievērošana var radīt nopietnas sekas, tostarp finansiālus zaudējumus un pat tiesvedību. Šajā rakstā apskatīsim galvenos juridiskos aspektus, kuriem katram nekustamā īpašuma pārdevējam Latvijā būtu jāpievērš pastiprināta uzmanība.


1. Sagatavošanās posms: Dokumentu auditēšana un īpašuma stāvokļa novērtēšana


Pirms īpašuma pārdošanas uzsākšanas ir vitāli svarīgi veikt "mājasdarbu" un sakārtot visu nepieciešamo dokumentāciju.


  • Īpašuma tiesību pārbaude Zemesgrāmatā: Pirmkārt, pārliecinieties, ka Jūsu īpašuma tiesības ir nostiprinātas Zemesgrāmatā un nav reģistrēti nekādi apgrūtinājumi, par kuriem Jūs, iespējams, nezināt – piemēram, neatmaksātas ķīlas, aizlieguma atzīmes vai tiesas lēmumi. Jebkurš apgrūtinājums var būtiski kavēt vai pat padarīt neiespējamu darījuma norisi.


  • Tehniskās inventarizācijas lieta: Pārliecinieties, vai īpašumā nav veikta nelikumīga pārbūve, kas nav saskaņota būvvaldē un atspoguļota tehniskās inventarizācijas lietā. Šis aspekts ir īpaši svarīgs pircējiem, kuri plāno izmantot bankas finansējumu.



2. Pirkuma līgums – darījuma stūrakmens. Pirkuma līgums ir galvenais dokuments, kas regulē pušu tiesības un pienākumus. Ir kategoriski ieteicams nepaļauties uz vispārīgiem, internetā atrodamiem paraugiem, bet gan sagatavot individuālu līgumu, kas atbilst konkrētā darījuma specifikai. Būtiskākās pirkuma līguma sadaļas:


  • Līgumslēdzēju puses: Precīzi dati par pārdevēju un pircēju.


  • Līguma priekšmets: Detalizēts īpašuma apraksts – adrese, kadastra numurs, Zemesgrāmatas nodalījuma numurs, sastāvs (piemēram, zemes gabals un ēkas).


  • Pirkuma maksa un norēķinu kārtība: Skaidri noteikta summa, valūta un samaksas termiņi. Drošākais norēķinu veids ir, izmantojot zvērināta notāra vai bankas darījuma kontu. Tas garantē, ka pārdevējs saņems naudu tikai pēc tam, kad pircēja īpašuma tiesības tiks nostiprinātas Zemesgrāmatā.


  • Īpašuma nodošanas-pieņemšanas noteikumi: Termiņš, kādā īpašums tiek atbrīvots un nodots pircējam, parakstot pieņemšanas-nodošanas aktu.


3. Rokasnaudas līgums


Lai nodrošinātos pret situāciju, kad pircējs pēdējā brīdī atsaka darījumu, puses var slēgt rokasnaudas līgumu. Saskaņā ar Civillikumu, ja darījums nenotiek pircēja vainas dēļ, viņš zaudē iemaksāto rokasnaudu. Savukārt, ja darījumu atsauc pārdevējs, viņam ir jāatdod pircējam rokasnauda divkāršā apmērā. Ir svarīgi šo vienošanos noformēt rakstiski un juridiski korekti.


4. Nodokļu saistības: Iedzīvotāju ienākuma nodoklis (IIN)


Viens no būtiskākajiem aspektiem ir iedzīvotāju ienākuma nodoklis (IIN) no kapitāla pieauguma, kas Latvijā ir 25,5%. Nodoklis tiek aprēķināts no starpības starp īpašuma pārdošanas cenu un tā iegādes vērtību (un tajā veiktajiem ieguldījumiem, ko var pierādīt ar dokumentiem). Tomēr likums "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli" paredz vairākus gadījumus, kad ienākums no pārdošanas netiek aplikts ar nodokli, piemēram, īpašums (kas nav vienīgais) ir bijis personas īpašumā ilgāk par 60 mēnešiem un vismaz 12 mēnešus šajā periodā bijis personas deklarētā dzīvesvieta. Tāpat, ienākums no pārdošanas netiek aplikts ar nodokli, ja tas ir personas vienīgais īpašums, un no tā gūtais ienākums 12 mēnešu laikā pirms vai pēc pārdošanas tiek no jauna ieguldīts funkcionāli līdzīga nekustamā īpašuma iegādē. Šie ir tikai daži no piemēriem, un katra situācija ir jāvērtē individuāli, iepazīstoties ar visiem nosacījumiem. Nepareiza nodokļu nomaksa var novest pie soda naudas un nokavējuma naudas aprēķiniem no Valsts ieņēmumu dienesta puses.


5. Zvērināta notāra loma un darījuma noslēgums


  • Lai gan pirkuma līgumu puses teorētiski var parakstīt privātā kārtā, darījuma noslēgšana pie zvērināta notāra sniedz papildu drošības garantijas. Notārs:


  • Pārbauda pušu identitāti un rīcībspēju.


  • Izskaidro līguma noteikumus un juridiskās sekas.


  • Sagatavo nostiprinājuma lūgumu iesniegšanai Zemesgrāmatā.


  • Var nodrošināt drošu norēķinu, izmantojot darījuma kontu.


Pēc pirkuma līguma parakstīšanas un pirkuma maksas saņemšanas (vai tās ieskaitīšanas darījuma kontā) notārs elektroniski iesniedz nostiprinājuma lūgumu Zemesgrāmatā. Tikai pēc īpašuma tiesību pārreģistrācijas uz pircēja vārda darījums tiek uzskatīts par pilnībā pabeigtu.


Nekustamā īpašuma pārdošana ir komplicēts juridisks process. Lai izvairītos no riskiem, ietaupītu laiku un nodrošinātu, ka Jūsu intereses tiek maksimāli aizsargātas, ir ieteicams piesaistīt kvalificētu advokātu, kas specializējas nekustamā īpašuma darījumos. Profesionāls atbalsts palīdzēs pareizi sagatavot visus nepieciešamos dokumentus, veikt pārrunas ar pircēju un nodrošināt darījuma atbilstību visām likuma prasībām.


	Saeimā 19. jūnijā galīgajā lasījumā pieņemtie grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā
2025. gada 11. jūlijs
Nekustamā īpašuma iegāde ir viens no nozīmīgākajiem un finansiāli ietilpīgākajiem lēmumiem daudzu cilvēku un uzņēmumu dzīvē.
Jauns likums - no 2026. gada “parāds seko dzīvoklim”
Autors Lauris Klagišs 2025. gada 26. jūnijs
Saeimā 19. jūnijā galīgajā lasījumā pieņemtie grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā nosaka, ka par dzīvokļa parādiem atbildīgs būs tā jaunais īpašnieks. Tādējādi praksē tiek ieviests princips, ka “parāds seko dzīvoklim”.
Autors Lauris Klagišs 2025. gada 20. jūnijs
Tuvojoties vasaras saulgriežiem, kad īpaša uzmanība tiek pievērsta aizliegumam sēsties pie stūres reibumā, Augstākā tiesa ir izveidojusi speciālu tematisku apkopojumu, lai vēlreiz uzsvērtu, ka alkoholisko dzērienu lietošana un transportlīdzekļu vadīšana nav savienojamas lietas. Apkopojums paredzēts ikvienam, kuram nepieciešami argumenti līdzcilvēkiem, tāpat šis apkopojums var būt noderīgs gan krimināltiesību nozares praktiķiem, gan teorētiķiem. Arī motocikla vadīšanai nepieciešamas tiesības. Senātā nonāca lieta, kurā apsūdzētais, būdams 0,37 promiļu reibumā, vadīja motociklu, lai arī viņam bija tikai B kategorijas transportlīdzekļa vadītāja apliecība. Avārijā vidēji smagus miesas bojājumus guva motocikla pasažieris. Senāts uzsvēra, ka nav pamata uzskatīt, ka no brīža, kad persona ieguvusi vienai konkrētai mehānisko transportlīdzekļu kategorijai atbilstošu vadītāja apliecību, vadīšanas stāžs skaitāms attiecībā uz visām transportlīdzekļu kategorijām. Konkrēto mehānisko transportlīdzekļu vadīšanas stāžs ir saistāms ar brīdi, kad persona likumā noteiktajā kārtībā ir ieguvusi tiesības vadīt konkrētās kategorijas transportlīdzekli.  Senāts savā lēmumā norādīja, ka šādā gadījumā, kad persona, vadot transportlīdzekli alkohola ietekmē un bez transportlīdzekļa vadīšanas tiesībām, pārkāpusi ceļu satiksmes noteikumus un cietušajam nodarījusi vidēja smaguma miesas bojājumus, nodarījums kvalificējams pēc Krimināllikuma 262.panta trešās daļas, proti, kā ceļu satiksmes noteikumu vai transportlīdzekļu ekspluatācijas noteikumu pārkāpšana, ja to izdarījusi persona, kas vada transportlīdzekli alkohola, narkotisko, psihotropo, toksisko vai citu apreibinošu vielu ietekmē, un ja tās rezultātā cietušajam nodarīts vidēja smaguma miesas bojājumi. Kam jāmaksā morālā kaitējuma kompensācija? Skatot kasācijas sūdzību krimināllietā, kurā vīrietis atzīts par vainīgu tajā, ka būdams vairāk nekā trīs promiļu lielā alkohola reibumā, viņš pārkāpa ceļu satiksmes noteikumus, izraisot trīs cilvēku nāvi, no apsūdzētā cietušo labā tika piedzīta mantiskā un morālā kaitējuma kompensācija, Senāts norādīja, ka kriminālprocesā no vainīgā var tikt piedzīti tie zaudējumi, kuri netiek atlīdzināti saskaņā ar OCTA likumu vai kuri pārsniedz OCTA likumā un saskaņā ar to izdotajos normatīvajos aktos noteikto apdrošinātāja atbildības limitu. Pārējos gadījumos kaitējuma kompensāciju kriminālprocesā nenoteic. Šāds lēmums – nenoteikt morālā kaitējuma kompensācija kriminālprocesā – tika pieņemts ievērojot to, ka cietušie (šajā gadījumā bojā gājušo radinieki) ir vērsušies pie apdrošinātāja, kurš paziņoja, ka kaitējuma kompensāciju aprēķinās pēc nolēmuma spēkā stāšanās, bet saskaņā ar OCTA likumu pamatpienākums atlīdzināt nemateriālo kaitējumu ir tieši apdrošinātājam. Uz kādu termiņu var atņemt tiesības, ja šo papildsodu tiesa jau piemērojusi vairākkārt? Senātam bija jāvērtē, kā attiecībā uz transportlīdzekļa vadītāja tiesību atņemšanu jāsaprot norma, kas noteic, ka , saskaitot sodus pēc vairākiem spriedumiem, kopējais soda apmērs vai ilgums drīkst pārsniegt attiecīgajam soda veidam noteikto maksimālo apmēru vai laiku (Krimināllikuma 51.panta trešā daļa). Konkrētajā lietā ar pirmās instances spriedumu apsūdzētais bija atzīts par vainīgu braukšanā reibumā, cietušajam nodarot vidēji smagus miesas bojājumus, kā arī par izvairīšanos no tiesas nolēmuma pildīšanas. Viņam noteikts galīgais sods pēc noziedzīgo nodarījumu kopības – īslaicīga brīvības atņemšana uz 90 dienām, atņemot transportlīdzekļa vadīšanas tiesības uz 3 gadiem. Šajā spriedumā noteiktajam sodam daļēji pievienots sods, kas nav izciests pēc cita tiesas sprieduma, un galīgais sods apsūdzētajam noteikts – brīvības atņemšana uz 3 mēnešiem 20 dienām, atņemot transportlīdzekļa vadīšanas tiesības uz 9 gadiem. Senāts atzina, ka tiesa nepareizi saskaitījusi vairākos spriedumos noteiktos papildsodus – transportlīdzekļa vadīšanas tiesību atņemšanu. Ievērojot to, ka Krimināllikuma 262. panta pirmās daļas sankcijā nav paredzēts izņēmuma gadījums, kad likumdevējs noteicis papildsoda piemērošanu, kas ir ilgāka par pieciem gadiem, saskaitot sodu pēc vairākiem spriedumiem atbilstoši Krimināllikuma 51. panta trešajai daļai, pirmās instances tiesai nebija pamata noteikt apsūdzētajam transportlīdzekļa vadīšanas tiesību atņemšanu ilgāku par 7 gadiem 6 mēnešiem. Kādam intervālam jābūt starp “pūtieniem trubiņā”? Konkrētajā lietā tiesa konstatēja, ka pirmais mērījums sākts pulksten 5.47, pabeigts pulksten 5.48, fiksējot mēraparāta nolasījumu 1,96 promiles. Savukārt otrais mērījums sākts pulksten 6.02, pabeigts pulksten 6.03, fiksējot mēraparāta nolasījumu 1,67 promiles. Apelācijas instances tiesa bija secinājusi, ka apsūdzētā pārbaudē alkohola koncentrācijas noteikšanai izelpas gaisā ir ievērots Ministru kabineta noteikumos Nr. 719 noteiktais 15–20 minūšu intervāls, ar kādu veicami divi mērījumi, jo laiks skaitāms no pirmā mērījuma uzsākšanas brīža, nevis no tā pabeigšanas. Senāts norādīja, ka divi mērījumi jāveic ar 15–20 minūšu intervālu, nevis 15–20 minūšu laikā. Arī dzēstas sodāmības par braukšanu dzērumā var ietekmēt piemēroto sodu. Senāts atstāja spēkā apgabaltiesas spriedumu, ar kuru kādam vīrietim piespriests trīs gadus ilgs brīvības atņemšanas sods, jo viņš, būdams 1,07 promiļu lielā alkohola reibumā, kā arī bez tiesībām, izraisīja ceļu satiksmes negadījumu, kurā bojā gāja viņa vadītās automašīnas pasažieris. Pirmās instances tiesa vīrietim bija piespriedusi nosacītu cietumsodu, taču apelācijas instances tiesa, atceļot pirmās instances tiesas spriedumu, norādīja, ka pirmās instances tiesa nav pietiekami izvērtējusi apstākli, ka apsūdzētais agrāk tiesāts astoņas reizes. Apelācijas instances tiesa konstatēja, ka apsūdzētais agrāk sodīts arī par transportlīdzekļa vadīšanu bez transportlīdzekļa vadīšanas tiesībām, atrodoties alkohola ietekmē, turklāt par līdzīgiem pārkāpumiem ceļu satiksmē sodīts arī administratīvi. Apelācijas instances tiesa arī atzina, ka, lai arī apsūdzētā sodāmības ir dzēstas, tās raksturo apsūdzētā personību un apsūdzētā personības raksturojums ir būtisks apstāklis, izvērtējot iespējamo personas rīcību nākotnē.
Latvijā būs jauns regulējums starptautiskās informācijas apmaiņai darījumos ar kriptivalūtu.
2025. gada 17. jūnijs
Ministru kabineta gaiteņos savu ceļu ir uzsākuši grozījumi likumā “Par nodokļiem un nodevām” (turpmāk – Likumprojekts), kuru mērķis ir veicināt nodokļu nomaksu, ieviešot starptautisko automātisko informācijas apmaiņu par darījumiem ar kriptoaktīviem. Paredzēts, ka jaunais regulējums spēkā stāsies 01.01.2026.
Agresīva braukšana vai slepkavības mēģinājums?
Autors Lauris Klagišs 2025. gada 9. maijs
Video materiālā fiksēts, kā transportlīdzeklis, braucot virzienā uz Igaunijas robežu, veic apdzīšanu, un gandrīz izraisa frontālu sadursmi ar pretī braucošu citu smago automašīnu.
Kas tiek uzskatīts par uzmākšanos darbā? Kā pierādīt, ka tāda notikusi?
Autors Lauris Klagišs 2025. gada 6. maijs
Tiesiskais regulējums saistībā ar uzmākšanos darba vietā, ir ietverts Darba likuma 29. panta septītajā daļā, kura nosaka, ka: “Personas aizskaršana šā likuma izpratnē ir personas pakļaušana tādai no šīs personas viedokļa nevēlamai rīcībai, kas saistīta ar tās piederību pie noteikta dzimuma...
Vienkāršota kārtība SIA pamatkapitāla apmaksai ar kriptoaktīviem
Autors Lauris Klagišs 2025. gada 9. aprīlis
Jau kādu laiku ir spēkā stājušies grozījumi Komerclikumā, kas atvieglo uzņēmumiem kriptoaktīvu ieguldīšanu pamatkapitālā.
Par komercnoslēpuma atklāšanu Valsts ieņēmumu dienestam
Autors Lauris Klagišs 2025. gada 4. aprīlis
Uzņēmējiem regulāri ir jāapkopo un Valsts ieņēmumu dienestā (turpmāk – VID) jāiesniedz dažādas atskaites un cita veida informācija, kā arī pēc VID pieprasījuma jāsniedz gan detalizēti paskaidrojumi, gan līgumi, gan cita komercnoslēpumu saturoša informācija un dokumenti.
Uz VID telefoniski sniegtajām konsultācijām labāk nepaļauties
Autors Lauris Klagišs 2025. gada 14. marts
Ļoti interesantus secinājumus izdarījusi Administratīvā apgabaltiesa savā Rīgā 2025. gada 3. februāra spriedumā lietā Nr. A420220023. Konkrētajā lietā ir strīds par to, vai VID amatpersonas telefoniska konsultācija pieteicējai radīja aizsargājamu tiesisko paļāvību.
Plāno ar IIN neaplikt ienākumu no kriptoaktīvu atsavināšanas
Autors Lauris Klagišs 2025. gada 13. marts
Lai veicinātu kriptoaktīvu tirgus attīstību Latvijā, Saeima pirmajā lasījumā ir atbalstījusi grozījumus iedzīvotāju ienākuma nodokļa likumā. Tie paredz no ienākuma nodokļa atbrīvot ārvalsts nodokļa maksātāja (nerezidenta) gūto ienākumu no publiskā apgrozībā esošu kriptoaktīvu atsavināšanas.
Vairāk ziņu